頭金がなくても、身内からの借入れで公証費用をまかなうことはできますが、銀行はそれを借金とみなすことが多いものです。贈与、PTZ、雇用主の融資のほうが効果的な場合もあり、見知らぬ人の頭金の申し出は避けるべきです。
銀行が頭金を求める理由
フランスの銀行は通常、借り手が少なくとも公証費用と保証費用、つまり中古物件なら価格のおよそ7〜8%を自分で出すことを求めます。頭金は貯蓄する力の証明になり、早期に売却する場合のリスクも下げます。
HCSFの基準が審査を縛ります
金融安定高等評議会（HCSF）は銀行に対し、保険料込みで最大35%の返済負担率と25年の期間を課し、いくつかの例外を認めています。収入が伸びていく若い勤め人なら、110%の融資もまだ可能です。
家族からの借入れと贈与が返済比率に与える影響
親からの借入れは毎月の返済を生み、銀行がそれを支出に加えれば借入れ可能額が減ります。贈与や、銀行ローンの間は返済のない満期一括返済の貸付なら負担は軽くなります。友人や家族との貸し借りもご覧ください。
家族による現金の贈与
フランスの一般租税法は、親や祖父母からの現金の贈与について、年齢の条件付きで控除を定めています。贈与は税務当局に申告する必要があり、公証人が現行の上限額や将来の遺産分割との関係を説明してくれます。
個人からの借入れの返済を先送りする
たとえば住宅ローンの最初の数年間は返済を全面的に据え置く条項を設ければ、返済比率への影響を抑えられます。それでも契約書には実際の返済日を定める必要があり、そうしないと税務当局が偽装贈与とみなすおそれがあります。
頭金に近い扱いのPTZとAction Logementの融資
収入と地域の条件で認められる国のゼロ金利ローン（PTZ）と、民間部門の一部の従業員向けのAction Logementの融資が資金を補います。銀行はこれらを頭金とみなすことが多いので、ADILで確認してください。
公証人が関わる場面
身内が貸すお金は、売買を担当する公証役場の口座を通すのが望ましく、そうすれば資金の出どころが保証されます。公証人は貸付証書も作成でき、その役割は個人間融資における公証人にまとめています。
銀行に資金の出どころを示す
マネーロンダリング対策として、銀行と公証人は口座明細、贈与証書、貸付契約書で頭金の出どころを確認します。偽の資金証明書が出回っているので、貸し手の資金証明のページで見分け方を確かめてください。
クラウドファンディングは個人の頭金にはなりません
AMFが欧州の事業者として認可した不動産クラウドファンディングは開発業者の事業に資金を出すもので、購入者の頭金を出すものではありません。登録料と引き換えに個人の頭金を用意するとうたうプラットフォームは疑ってかかるべきです。
頭金保証をうたう詐欺
詐欺師は、銀行が求める頭金をすぐに資金証明書付きで貸すと持ちかけます。保証料を受け取ったあと、書類は偽物だとわかります。偽の証明書を銀行に出せば、借り手自身も文書偽造で訴追されるおそれがあります。
若い初めての購入者の場合
無期雇用の若い勤め人、公務員、収入が伸びる職業の人は、頭金なしでもローンを組みやすい傾向があります。ORIASに登録された住宅ローンの仲介業者が複数の銀行に申し込み、家族からの借入れの効果を試算してくれます。
決める前に受けたい中立的な助言
ADILは個別の資金計画を無料で作り、一部の自治体の融資など地域の支援策も説明してくれます。このサイトは購入資金を一切提供しておらず、選んだ戦略を確認できるのは公証人か資格のある相談員だけです。
身内の助けで頭金を用意する
- 公証費用、保証費用、仲介手数料、工事のための予備費まで含めて必要額を計算します。
- ADILかORIAS登録の仲介業者に、家族からの借入れ、贈与、PTZが借入れ可能額に与える影響を尋ねます。
- 申告する贈与、据置き付きの貸付、元利均等の貸付から方式を選び、書面か公証人のもとで形にします。
- 貸し手の口座から振り込み、できれば公証人の預り金口座へ直接送ります。
- 5,000ユーロを超える貸付は2062様式で、贈与は該当する税のルールに従って申告します。
- 資金の出どころを示して手続きが止まらないよう、契約書か贈与証書を銀行に提出します。
借りた頭金やもらった頭金にかかる費用
| 項目 | 見込み | 注意点 |
|---|---|---|
| 中古物件の公証費用 | 価格のおよそ7〜8% | 目安、新築ではより低い |
| 家族からの借入れの利息 | 0%が一般的、自由な利率も可能 | 高利の上限まで |
| 貸付や贈与の公正証書 | 規定の報酬 | 目安、公証人の見積もり |
| 贈与税 | 控除の範囲内ならなし | 上限は公証人に確認 |
| 偽の頭金保証で求められる費用 | 数百から数千ユーロ | お金は失われ、書類は偽物 |
頭金なしの購入に必要な証明書類
- 購入者と身内の身分証明書
- 家族間の貸付契約書または贈与証書
- 資金の出どころを示す口座明細
- 給与明細と課税通知書
- 売買予約契約書
- 5,000ユーロを超える貸付の2062様式
- PTZまたはAction Logementの融資の適格証明
頭金なしの資金計画の落とし穴
- 返済が必要な借入れを贈与として銀行に示すこと。虚偽の申告となり、ローンそのものが問題になりかねません。
- 頭金や資金証明書を用意すると約束する見知らぬ仲介者に、保証料を前払いしてしまうこと。
- 親が書面なしで貸し、相続のときにほかの相続人がその金額に異議を唱えたり返還を求めたりすること。
- 保証費用や銀行の事務手数料を計算に入れ忘れ、借りた頭金で取得費用をまかないきれなくなること。
- 個人から借りる必要を減らせるPTZや雇用主の融資を調べずにおくこと。
頭金なしの購入についての質問
親から借りた頭金を銀行は受け入れてくれますか？
申告すれば、多くの場合は受け入れられます。銀行はその返済を35%に制限された返済負担率の計算に含めます。据置き付きの貸付や贈与のほうが審査への影響は小さいので、銀行か仲介業者に試算を頼みましょう。
頭金がまったくなくても住宅ローンは組めますか？
可能です。とくに収入が安定しているか伸びている若い借り手ならなおさらですが、銀行は慎重な姿勢を崩しません。定期的な貯蓄、健全な口座、HCSFの基準に合う返済能力を示す必要があります。
公証費用を身内から借りたら申告が必要ですか？
5,000ユーロを超えるなら2062様式で申告が必要です。それ以下でも、借用書と追跡できる振込が双方を守り、公証人に資金の出どころを説明するのも楽になります。
ネットの貸し手が送ってきた資金証明書は信用できますか？
いいえ、こうした書類は偽造されていることがきわめて多いのです。銀行や公証人は資金の出どころを直接確認します。偽の証明書を使えば、すでに払った費用に加えて、ローンの拒否や訴追を招きます。