持ち家のある人は、自宅を担保にして個人からお金を借りることができます。ただしフランスで貸し手を本当に守るのは、公証人の前で署名し不動産公示サービスに登記した約定抵当権だけで、そのための費用も見込んでおく必要があります。
持ち家の人が個人の貸し手を頼る理由
収入の少ない年金生活者、自営業者、借り換えを断られた所有者は、不動産を持っていても銀行から借りる余力がないことがあります。そうしたとき、親や友人、投資家が家という安心材料を前提に貸してくれる場合があります。
約定抵当権には公正証書が必須
フランス民法は、約定抵当権を公正証書で設定するよう定めています。家の住所を書いただけの借用書では、貸し手はその家に何の権利も得られません。公証人の役割は公証人と個人間融資のページで説明しています。
不動産公示と担保の順位
公証人は抵当権を不動産公示サービスに登記し、ほかの債権者に対抗できるようにします。すでに銀行の住宅ローンが設定されている場合、個人の貸し手は銀行より後順位となり、売却時には銀行が回収した後でしか支払いを受けられません。
家族の住まいと配偶者の同意
その家が家族の住まいであれば、民法により法律上の配偶者は所有者でなくても抵当権の設定に同意しなければなりません。法的な状況によっては、PACS（民事連帯契約）のパートナーや共有者の意見も求める必要があります。
区分所有者と滞納された管理費
区分所有の建物では、管理組合が滞納管理費について先取特権を持っています。そのため貸し手は、すでに滞納を重ねている区分所有者に貸す前に、管理会社で管理費の状況を確認します。
終身抵当融資とそのほかの方式
消費法典に定められた終身抵当融資（prêt viager hypothécaire）は、信用機関と金融会社だけが扱えます。個人はこの商品を提供できず、公証人による抵当権や保証を付けた通常の貸付けにとどめる必要があります。
銀行独占と繰り返しの貸付け
持ち家の人にたまに貸すのは認められていますが、見知らぬ人に報酬を得て継続的に融資すると、通貨金融法典の銀行独占の領域に入ります。認可なしに何十人もの所有者に資金を出していると言う人は警戒すべきです。
担保があっても守るべき金利の上限
抵当権があっても、Banque de France（フランス銀行）が公表する上限金利を超えることはできません。過大な金利で貸した貸し手は刑事罰を受けるおそれがあり、借り手は取りすぎた利息を元本に充当するよう求めることができます。
権利証を狙う偽の融資話
詐欺師は権利証の写しを求めたうえで、鑑定料、保険料、抵当権の費用を請求しますが、お金は決して振り込まれません。これは共犯者が公証人事務所を装う偽公証人の詐欺と同じ手口です。
資産を裏付けにしたおまとめ融資
借金を抱えた所有者は、不動産担保で債務をまとめようとすることがあります。自宅をかける前に、ORIASに登録された仲介業者とまず比較し、個人間のおまとめ融資のページを読んでください。
完済後の抵当権の抹消
最後の返済が終わっても、抵当権は消滅日までは不動産記録から自動的に消えません。有料の公証人による抹消手続きを行えば、売却や新しい銀行融資のために家を早めに自由にできます。
ANILとADILによる無料相談
ANILが取りまとめる県ごとの住宅情報機関ADILは、住宅の資金調達、区分所有、担保について無料で法的な助言をしています。公証人の前で署名する前に、所有者がリスクを見極めるのを手伝ってくれます。
持ち家の人が個人から借りるときの手続き
- 家の抵当状況の証明を取り、既存の登記と個人の貸し手が得る順位を確認します。
- 家族の住まいや共有財産の場合は、配偶者や共有者の書面による同意を得ます。
- フランス公証人名簿で確認できる公証人を選び、約定抵当権付きの貸付証書を用意してもらいます。
- 貸し手の口座か公証人事務所の会計から振込で受け取り、現金では決して受け取りません。
- 借入額が5 000ユーロを超える場合は、所得申告とともにformulaire 2062を提出します。
- 予定どおり返済し、最終回が終わったら公証人に抵当権の抹消を依頼します。
住宅を担保にした個人間融資の費用
| 項目 | 目安の金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 合意した金利 | 上限金利の範囲で自由 | Banque de Franceが四半期ごとに基準を公表 |
| 公証人による抵当権証書 | 規定報酬と税金 | 担保額に応じて計算 |
| 抵当権の抹消 | 規定された公証人費用 | 期限前に抹消する場合 |
| 私署証書の登録 | 定額125 €（目安） | 任意、抵当権は生じない |
| 見知らぬ人が求める鑑定料 | 金額はさまざま | 詐欺の兆候、融資金は届かない |
借り手となる所有者の書類一式
- 権利証または公証人の証明書
- 身分証明書と住所証明
- 最新の固定資産税通知書
- 現在の住宅ローンの返済予定表
- 区分所有の管理会社が発行した管理費明細
- 家族の住まいなら配偶者の書面による同意
- 5 000 €を超える借入ならformulaire 2062
所有者と貸し手が陥りやすい落とし穴
- 家の住所を書いた借用書が抵当権の代わりになると思い込むこと。公証人なしでは物権は生まれません。
- Facebookのグループで見つけた貸し手に、権利証と身分証のコピーを送ってしまうこと。
- 確認できる公証人事務所を通さず、自称公証人の個人口座に抵当権登記の費用を振り込むこと。
- 配偶者の同意なしに家族の住まいに抵当権を設定し、証書が無効を求められる状態にすること。
- 不動産担保が貸し手を安心させるという理由で、上限金利を大きく超える利率を受け入れること。
持ち家の人が抱く個人からの借入れの疑問
個人が私の家に抵当権を設定できますか？
はい、個人でも約定抵当権を持てます。ただし証書を公証人が作成し、不動産公示サービスに登記することが条件です。この手続きがなければ、貸し手は家に特別な権利のない一般の債権者にすぎません。
個人の貸し手は銀行より先に返済を受けられますか？
いいえ、順位は登記の日付で決まります。銀行がすでに約定抵当権や法定の抵当権を登記していれば、売却時には銀行が先に支払いを受けます。個人の貸し手はその後になるため、リスクが大きくなります。
自宅の工事費を個人から借りてもよいですか？
はい、書面の契約を交わし、5 000ユーロを超える場合はformulaire 2062を提出すれば問題ありません。リフォームなら公的な補助も確認し、工事向け融資のガイドを読んでください。署名入りの見積書があれば資金の使い道を管理しやすくなります。
家を担保に入れる前に誰に相談すればよいですか？
公証人、弁護士、お住まいの県のADILが、無料または事前にわかる費用で状況を分析してくれます。家をかける署名の前に、返済能力、担保の順位、滞納した場合の結果を確認してくれます。