집을 가진 사람이 개인에게 돈을 빌릴 때 알아야 할 것

주택 소유자는 집을 담보로 개인에게 돈을 빌릴 수 있습니다. 하지만 프랑스에서 대여자를 실제로 보호하는 것은 공증인 앞에서 서명하고 토지 공시 사무소에 등기한 약정 저당권뿐이며, 그에 따른 비용도 예상해야 합니다.

주택 소유자가 개인 대여자를 찾는 이유

소득이 적은 은퇴자, 자영업자, 대환 대출을 거절당한 소유자는 부동산은 있어도 은행 대출 여력이 없는 경우가 있습니다. 그럴 때 부모, 친구, 투자자가 집이라는 안전장치를 믿고 돈을 빌려주기도 합니다.

약정 저당권은 공증 증서가 필수

프랑스 민법은 약정 저당권을 공증 증서로 설정하도록 정합니다. 집 주소만 적은 차용증으로는 대여자가 그 집에 아무 권리도 얻지 못합니다. 공증인의 역할은 공증인과 개인 간 대출 페이지에서 설명합니다.

토지 공시 등기와 담보 순위

공증인은 저당권을 토지 공시 사무소에 등기해 다른 채권자에게 대항할 수 있게 합니다. 이미 은행 주택담보대출이 걸려 있다면 개인 대여자는 은행보다 후순위가 되어, 매각 시 은행이 먼저 변제받은 뒤에야 돈을 받습니다.

가족 주거와 배우자 동의

집이 가족의 주거지라면 민법에 따라 법률상 배우자는 소유자가 아니더라도 저당권 설정에 동의해야 합니다. 법적 상황에 따라 PACS(시민연대계약) 파트너나 공유자에게도 의견을 구해야 합니다.

공동주택 소유자와 밀린 관리비

공동주택 건물에서 소유자 관리단은 밀린 관리비에 대해 우선특권을 가집니다. 따라서 대여자는 이미 연체가 쌓인 구분소유자에게 빌려주기 전에 관리회사에 관리비 현황을 확인합니다.

종신 저당 대출과 다른 방식

소비자법에 규정된 종신 저당 대출(prêt viager hypothécaire)은 신용기관과 금융회사만 취급할 수 있습니다. 개인은 이 상품을 제공할 수 없고, 공증 저당권이나 보증을 곁들인 일반 대출에 그쳐야 합니다.

은행 독점과 반복 대출

주택 소유자에게 가끔 돈을 빌려주는 것은 허용되지만, 모르는 사람에게 보수를 받고 반복적으로 신용을 제공하면 통화금융법상 은행 독점 영역에 들어갑니다. 인가 없이 수십 명의 소유자에게 자금을 댄다는 사람은 의심해야 합니다.

담보가 있어도 지켜야 할 이자율과 최고 금리

저당권이 있다고 해서 Banque de France(프랑스 중앙은행)가 공표하는 법정 최고 금리를 넘을 수는 없습니다. 과도한 금리로 빌려준 대여자는 형사 처벌을 받을 수 있고, 차입자는 초과 이자를 원금에 충당하도록 청구할 수 있습니다.

소유권 증서를 노린 가짜 대출 제안

사기범은 소유권 증서 사본을 요구한 뒤 감정료, 보험료, 저당 비용을 청구하지만 돈은 끝내 오지 않습니다. 이는 공범이 공증 사무소를 흉내 내는 가짜 공증인 사기와 같은 수법입니다.

자산을 담보로 한 대환 대출

빚이 많은 소유자는 부동산 담보로 채무를 통합하려 할 수 있습니다. 집을 걸기 전에 ORIAS에 등록된 중개인과 먼저 비교하고 개인 간 대환 대출 페이지를 읽어 보세요.

대출 상환 후 저당권 말소

마지막 상환을 마쳐도 저당권은 소멸일 전까지 부동산 기록에서 자동으로 사라지지 않습니다. 유료인 공증 말소 절차를 밟으면 매각이나 새 은행 대출을 위해 집을 더 일찍 풀 수 있습니다.

ANIL과 ADIL의 무료 상담

ANIL이 조정하는 도 단위 주택정보기관 ADIL은 주택 자금, 공동주택, 담보에 관해 무료 법률 의견을 제공합니다. 공증인 앞에서 서명하기 전에 소유자가 위험을 가늠하도록 도와줍니다.

개인에게 돈을 빌리는 주택 소유자의 절차

1. 집의 저당 현황 증명을 받아 기존 등기와 개인 대여자가 얻게 될 순위를 확인합니다.
2. 가족 주거지나 공유 재산이라면 배우자나 공유자의 서면 동의를 받습니다.
3. 프랑스 공증인 명부에서 확인 가능한 공증인을 골라 약정 저당권이 포함된 대출 증서를 준비합니다.
4. 대여자 계좌나 공증 사무소 회계에서 송금으로 돈을 받고, 현금은 절대 받지 않습니다.
5. 대출이 5 000 유로를 넘으면 소득 신고와 함께 formulaire 2062를 제출합니다.
6. 일정대로 상환한 뒤 마지막 회차가 끝나면 공증인에게 저당권 말소를 요청합니다.

주택 담보 개인 대출의 비용

차입하는 주택 소유자의 서류

• 소유권 증서 또는 공증 증명서
• 신분증과 주소 증명
• 최근 재산세 고지서
• 현재 주택담보대출의 상환표
• 공동주택 관리회사가 발급한 관리비 내역
• 가족 주거지라면 배우자의 서면 동의
• 5 000 € 초과 대출이면 formulaire 2062

소유자와 대여자가 빠지기 쉬운 함정

• 집 주소가 적힌 차용증이 저당권과 같다고 믿는 것, 공증인 없이는 어떤 물권도 생기지 않습니다.
• Facebook 그룹에서 찾은 대여자에게 소유권 증서와 신분증 사본을 보내는 것.
• 확인된 공증 사무소가 아닌 자칭 공증인의 개인 계좌로 저당 등기 비용을 보내는 것.
• 배우자 동의 없이 가족 주거지에 저당권을 설정해 증서가 무효 청구 대상이 되는 것.
• 부동산 담보가 대여자를 안심시킨다는 이유로 최고 금리보다 훨씬 높은 이자율을 받아들이는 것.

개인 차입에 관한 주택 소유자의 질문