개인도 주택 구입 자금을 빌려줄 수 있습니다. 다만 프랑스에서는 탄탄한 서면, 가급적 저당권을 붙인 공증 증서가 필요하고, 고리 상한을 지키며, 5,000유로를 넘으면 세무 당국에 신고해야 합니다.
개인이 해 주는 주택 대출의 범위
대개 부모나 가까운 사람이 아파트, 주택, 공증 비용을 대 줍니다. 이 소비대차는 프랑스 민법이 규율하며, 전문 금융기관의 신용에만 적용되는 소비자법의 보호는 받지 못합니다.
은행 독점이 상습 대주를 막습니다
통화금융법은 업으로 하는 신용 거래를 신용기관에만 허용합니다. 개인은 가까운 사람에게 한 번씩 빌려줄 수 있지만, 온라인에서 낯선 사람에게 주택 대출을 제안하는 사람은 의심스럽고 대개 사기꾼입니다.
큰 금액이라면 공증 증서가 필요한 이유
금액이 크면 공증인 앞에서 서명한 공정 증서가 확정 일자, 증명력, 집행력을 줍니다. 연체 시 대주는 판결 없이 압류에 나설 수 있습니다. 공증인의 역할은 공증인과 개인 간 대출 페이지에 자세히 있습니다.
저당권과 우선특권으로 상환 확보하기
2022년 시행된 담보법 개정으로 예전의 자금 대여자 우선특권은 특별 법정저당권이 되었습니다. 개인 대주는 부동산 등기 기관에 약정 저당권도 등록할 수 있는데, 공증 증서와 비용이 따릅니다.
적용되는 이자율과 고리 상한
당사자는 이율을 자유롭게 정하거나 무이자로 할 수 있지만, 민법 제1907조에 따라 약정 이율은 서면에 적어야 합니다. 또한 프랑스 중앙은행(Banque de France)이 분기마다 공표하는 해당 대출 유형의 고리 상한을 넘을 수 없습니다.
세금 신고와 위장 증여의 위험
5,000유로를 넘는 대출은 2062 서식(프랑스의 대출 신고 서식)으로 세무 당국에 신고하고, 받은 이자에는 과세됩니다. 한 번도 갚지 않은 가족 대출은 증여로 재분류될 수 있으며, 규칙은 개인 대출의 세금 페이지에 요약했습니다.
은행 대출과 가족 대출을 함께 쓰는 법
많은 구매자가 은행 대출에 자기자금 역할의 가족 대출을 더합니다. 은행은 금융안정고등위원회(HCSF)가 상한을 둔 부채 비율을 따지며, 부모에게 갚을 월 상환액을 계산에 넣을 수 있습니다. 숨기지 말고 분명히 알리세요.
부동산 크라우드펀딩은 구매자 대출이 아닙니다
부동산 크라우드펀딩 플랫폼은 개인의 저축을 모아 시행사나 부동산 매매업자에게 빌려주며, 자가 주택을 사는 가계에는 빌려주지 않습니다. 이들은 AMF가 발급하는 유럽 크라우드펀딩 서비스 사업자 인가를 받아야 합니다.
초저금리 개인 주택 대출 사기
페이스북이나 중고 거래 사이트 광고가 조건 없이 2~3% 주택 자금을 약속합니다. 가짜 계약서를 받은 피해자는 끝내 오지 않을 송금 전에 서류비, 보험료, 공증 비용을 내야 한다는 말을 듣습니다.
가짜 공증인이라는 전형적 경고 신호
사기꾼은 공증 사무소를 흉내 내고 실제 공증인 이름을 쓰며 자금을 풀려면 선납하라고 요구합니다. 진짜 공증인은 대출 실행을 위해 선납을 요구하지 않습니다. 공식 명부로 확인하고 가짜 공증인 사기를 읽어 보세요.
상환 일정과 사고 대비 조항
계약서에는 금액, 기간, 이율, 회차별 상환일, 조기 상환 조건, 사망이나 주택 매각 시 대출 처리를 적어야 합니다. 각 도의 주택정보원(ADIL)이 자금 계획의 균형을 점검해 줄 수 있습니다.
서명 전에 상담할 곳
증서와 담보 문제에서는 공증인이 중심 상대입니다. 전국주택정보원(ANIL)과 ADIL은 주택 자금에 관해 무료로 조언하고, 변호사는 복잡한 조항을 검토할 수 있습니다. 이 사이트는 대출을 제공하지 않으며 이런 상담을 대신하지 않습니다.
가족 돈으로 주택 자금을 마련하는 단계
- 매매가, 공증 비용, 공사비, 그리고 은행 대출이나 자기자금으로 채울 몫을 따져 정확한 필요액을 계산합니다.
- 대주와 금액, 기간, 고리 상한 아래의 이율, 주택에 설정할 담보를 정합니다.
- 저당권 등록을 포함한 공증 대출 증서를, 최소한 민법 제1376조에 맞는 차용증을 작성합니다.
- 추적 가능한 은행 이체로, 가급적 매매를 맡은 공증 사무소 계좌로 돈을 보냅니다.
- 대출이 5,000유로를 넘으면 2062 서식으로 신고하고, 매년 받은 이자를 신고합니다.
- 자동 이체로 상환을 관리하고 대출 기간 내내, 그 뒤에도 거래 내역을 보관합니다.
개인 주택 대출에 드는 비용
| 항목 | 규모 | 비고 |
|---|---|---|
| 개인 간 이자 | 자유롭게 정함, 0%도 가능 | 상한: 프랑스 중앙은행의 분기별 고리 상한 |
| 대출 증서 공증 보수 | 규정 요율, 금액에 따라 다름 | 참고용, 사무소에 견적 요청 |
| 저당권 등록 | 담보 원금에 비례하는 세금과 비용 | 참고용, 공증인에게 산정 의뢰 |
| 받은 이자에 대한 세금 | 단일 정률 과세 또는 누진세 선택 | 현행 세율은 프랑스 국세청 사이트에서 확인 |
| 가짜 대주가 요구하는 비용 | 수백에서 수천 유로 | 늘 손실, 절대 선납 금지 |
증서 작성 전에 모을 서류
- 대주와 차주의 신분증
- 주택 매매 예약 계약서 또는 매매 약속서
- 차주의 소득 증빙과 과세 통지서
- 공증 대출 증서 또는 서명한 차용증
- 날짜가 적힌 상환 계획표
- 양측의 계좌 정보(RIB)
- 작성한 2062 서식
- 자금 이체 증빙
개인 간 주택 대출의 함정
- 주택 대출을 약속하는 낯선 사람에게 서류비, 보험료, 출금 수수료를 내는 것. 전형적인 선납 수수료 사기입니다.
- 가족 자금을 서면이나 이체 없이 현금으로 건네 대출 입증이 불가능해지고 증여로 재분류될 위험을 지는 것.
- 메신저나 SNS로 연락한 자칭 공증인을 프랑스 공증인 명부에서 사무소를 확인하지 않고 믿는 것.
- 주택에 담보를 설정하지 않아 차주가 집을 팔거나 파산했을 때 대주가 무방비가 되는 것.
- 갚아야 할 가족 대출을 은행에 숨겨 부채 비율 계산을 왜곡하고, 대출 거절이나 재검토를 부르는 것.
개인 간 주택 대출에 관한 질문
부모 혼자 내 아파트 구입 자금을 댈 수 있나요?
네, 한 번의 대출이라면 막는 규정이 없습니다. 다만 금액, 기간, 이율을 적은 서면이 필요하고, 가급적 담보를 붙인 공증 증서로 하며, 5,000유로를 넘으면 2062 신고를 하고, 증여로 보이지 않도록 실제로 갚아야 합니다.
가족 대출을 은행이 자기자금으로 인정하나요?
은행마다 다릅니다. 갚아야 하는 대출은 부담을 늘리며 HCSF가 35%로 제한한 부채 비율에 포함될 수 있습니다. 반면 증여는 진짜 자기자금입니다. 상담 직원에게 상황을 솔직히 설명하세요.
주택을 두고 돈을 빌려줄 때 공증 증서가 꼭 필요한가요?
대출 자체에는 필요 없고 사서 차용증도 유효합니다. 그러나 주택에 저당권을 설정하려면 공증 증서가 반드시 필요하며, 공정 증서의 집행력은 큰 금액에서 매우 유용합니다.
온라인의 가짜 주택 대주는 어떻게 알아보나요?
비정상적으로 낮은 금리, 상환 능력 심사 없음, 왓츠앱이나 페이스북 연락, 송금 전 수수료 요구, 은행이나 공증인 이름의 위조 문서가 신호입니다. 하나만 보여도 대화를 끊고 광고를 신고하세요.